יתרונות וחסרונות בסוגי השקעות נדל”ן

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

יתרונות וחסרונות בסוגי השקעות נדל”ן

השאלה הראשונה שעל המשקיע לשאול את עצמו: מהי מטרת ההשקעה ובאיזה דרך הוא רוצה לבצע אותה.

הטעם לכך הוא, שלכל אחת מסוגי ההשקעות הנ”ל יש כללים שונים ומטרות שונות, ולכל משקיע מתאימה דרך אחרת.

בכתבה זו, נעמוד על הכללים והמטרות של כל אחת מהדרכים על מנת לסייע לקורא הנכבד לבחור את המסלול המתאים.

הדברים מכוונים בעיקר להשקעות בישראל.

שימוש עצמי

מרבית נכסי הנדל”ן נרכשים למטרת שימוש עצמי. הדבר נכון במיוחד לגבי רכישת דירה או בית למטרת מגורים של הקונה.


בעוד שבמרבית מדינות העולם מתגורר חלק גדול מהאוכלוסייה בדירות שכורות, מאופיינת ישראל ברכישת דירת מגורים על ידי זוגות צעירים כבר בתחילת דרכם.

הטעם לנטייה זו מוסבר בכך, שהאופי ה”פולני” שלנו מחייב לתת לכל כלה שני דוקומנטים: כתובה ושטר מכר.

להשקעה זו שני חסרונות:


הראשון: כאשר המשפחה מתברכת בילדים, יש צורך להחליף את הדירה הקטנה בגדולה, ונגרמות הוצאות משמעותיות בגין המכירה והקנייה.


השני: חיסרון נוסף בדרך זו הוא בנטילת הלוואה למימון רוב מחיר הדירה, וההחזר החודשי עולה בהרבה על גובה דמי השכירות של דירה כזו.

מי שנוטל הלוואה כזו סבור בטעות, כי בהחזרת ההלוואה יש מרכיב של חיסכון,

משום שמכל תשלום חודשי מופנה חלק מהכסף לפירעון קרן ההלוואה.

סברה זו מוטעית בעיקרה.

בהלוואה שנלקחת לתקופה של 20 שנה, מוחזרים ב- 5 השנים הראשונות רק כ- 10% מהקרן.

בשלב הזה מחליפים את הדירה באחרת, והסיפור חוזר על עצמו.

הכנסה מדמי שכירות

תחום חשוב ומפותח של השקעות בנכסי מקרקעין קרוי נדל”ן מניב.

ככלל, התשואה של השקעה בנדל”ן גבוהה יותר מהתשואה שניתן לקבל מתוכנית חיסכון, וזהו הטעם העיקרי בהשקעה בנדל”ן מניב.

כך למשל, על תוכנית חיסכון צמודה ניתן לקבל תשואה של 3% – 4% לשנה, ואילו בהשכרה של נדל”ן מניב ניתן לצפות להכנסה מדמי שכירות שנתיים בסדר גודל של 6% – 9%.

אלא שהדברים אינם כה פשוטים.

ההכנסה מתוכנית חיסכון היא קבועה, בטוחה ואינה מצריכה זמן ומומחיות.

לעומת זה, נכס שנרכש למטרת השכרה עלול לעמוד ריק מעת לעת,

בשעה שהוא ריק על בעל הנכס לשלם ארנונה עירונית, השכרתו כרוכה בהוצאות משפטיות ולעתים בדמי תיווך,

אם הדייר אינו משלם את דמי השכירות או אינו מפנה את הנכס, 

הדבר כרוך בהוצאות משפטיות כבדות ובסיכוי נמוך לגבות את החוב, והכנסה מנכס עסקי חייבת במס הכנסה.

נוסף על כל אלה, לנכס יש בלאי טבעי המצריך השקעה בתיקונים ובאחזקה, ובטווח הארוך שוויו של הנכס יורד בהשוואה לנכסים חדשים דומים.

הבעיה העיקרית בהשקעה בנדל”ן מניב היא נטילת הלוואה לצורך מימון הקנייה.

במקרה כזה, הריבית המשולמת לבנק בגין ההלוואה משתווה ואף עלולה לעלות על דמי השכירות, והטעם העיקרי בהשקעה מתפוגג.

ההמלצה היא להשקיע ברכישת נדל”ן מניב כאשר מתקיימים שלושת התנאים הבאים:

הנכס נרכש בהון עצמי, ובכל מקרה הלוואה למימון הרכישה אינה עולה על השכירות המתקבלת;

למשקיע יש זמן, רצון וידע לטפל בנכס ובהשכרתו; והמשקיע מוכן לקחת סיכון עסקי מסוים בתמורה לסיכוי לקבל תשואה גבוהה יותר על כספו. 

השקעה כזו מתאימה, אפוא, למי שמתגורר בטווח סביר מהנכס, ואינה מתאימה למי שרוצה להשקיע במדינה אחרת.

בנייה ופיתוח

עוד יתרונות וחסרונות בסוגי השקעות נדל”ן:

סוג זה של השקעה מורכב יותר ועם פוטנציאל גבוה לרווח נאה.


את ההשקעה ברכישת קרקע למטרת בנייה ופיתוח ניתן לחלק לשני אפיקים עיקריים: הקמת בניין, ושינוי ייעוד הקרקע.

התחום הראשון של קניית קרקע למטרת בנייה מתאים בעיקר לחברות קבלניות. עיסוק זה אינו יכול להיעשות כבדרך אגב, והוא מצריך מומחיות והערכות עסקית מלאה.

התחום השני מצריך ידע מקצועי בתחום התכנון, והוא מתאים למי שמשקיע את כספו הוא, ויש לו זמן, ונכונות להשקיע בתכנון ובשינוי הייעוד.

בהקשר זה ראוי לציין, כי ההכנסה מקניית הקרקע, בנייה ומכירה חייבת במס הכנסה ומע”מ,

וההכנסה מקניית קרקע השבחתה ומכירתה חייבת בנוסף לשני אלה גם בהיטל השבחה.

רק כאשר רוכשים מגרש לבניית בית בודד, ניתן לקבל פטור ממס הכנסה וממס שבח והמכירה אינה חייבת במע”מ.

אם חוזרים על תהליך זה פעמים אחדות, האדם נחשב לסוחר נדלן, והוא עלול לשלם מס הכנסה ומע”מ גם על עסקה כזו.

ההמלצה היא להשקיע בבנייה רק לבעלי מקצוע בתחום הבנייה,

ולהשקיע בפיתוח קרקע רק בהון עצמי ולמי שמוכן להתמסר לתהליכים של שינוי הייעוד והפשרת הקרקע.

המלצה נוספת היא לעשות השקעות אלה רק בקרקע פרטית ולא בקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל, שבהם הרווח מחויב גם ב”דמי הסכמה” נוסף על המיסים שצוינו לעיל.

השקעה לטווח ארוך

השקעה לטווח ארוך של 10 שנים לפחות מתאימה למי שיש לו הון עצמי, סבלנות של פיל, וחוסר רצון להקדיש זמן להשקעה.

היא מתאימה למי שגר בסמוך לקרקע או במדינה אחרת. למי שהפרוטה מצויה בכיסו והוא מעוניין להשקיע בנכס שיעזור לילדיו הקטנים בראשית דרכם הבוגרת.

זו השקעה מצוינת.

על מנת להצליח בדרך זו

מומלץ לא להכניס את כל הביצים בסל אחד, ובמקום לרכוש נכס אחד גדול ויקר רצוי לפזר את ההשקעה במספר מגרשים קטנים במקומות שונים.

כל מגרש כזה יבשיל בזמנו, ויהיה כדאי לממש את ההשקעה בו בתקופה אחרת.

בישראל אין כיום מס רכוש על קרקעות.

רק בשלב מכירת המגרש יהיה צורך לשלם היטל השבחה של 50% בגין עליית השווי בעקבות שינוי תוכניות הבנייה, ומס שבח של 25% בגין יתרת הרווח.

הטעם העיקרי להשקעה לטווח ארוך מתבסס בעיקר על הגידול באוכלוסין.

בעוד שמספר האוכלוסין עולה, כמות הקרקע הזמינה לשימושים אנושיים לסוגיהם אינה משתנה, והתוצאה היא עליית מחירי הנדל”ן במקומות המיועדים לגידול האוכלוסייה.

בהצלחה לכולנו

מוכרים או קונים דירה באריאל?

רוצים לדעת כמה הדירה שלך שווה?

הערכת שווי נכס, ללא התחייבות וללא עלות עם הצוות המוביל בתחום הנדל"ן באריאל והסביבה
בלחיצה על "שליחה" אני מאשר קבלת דיוורים ופרסומות ואני מסכים

מאמרים נוספים

הסיבה האמיתית למכירת הבית.

למה באמת אתם מוכרים את הדירה שלכם?

למה באמת אתם מוכרים את הדירה שלכם?
שלושת הסיבות המרכזיות:
1. הדירה צפופה.
2. רוצים לקנות דירה ראשונה במקום לגור בשכירות.
3. שדרוג הנכס.
חשוב לנו לדעת את הסיבה האמיתית למכירת הנכס, כי רק כך אפשר להתאים לכם עסקה מדויקת יותר מבחינת מחיר, פינוי ותנאי תשלום.

לכתבה המלאה »

נכסים מועדפים

      אין נכסים מועדפים